{"id":13134,"date":"2017-08-16T17:25:59","date_gmt":"2017-08-16T17:25:59","guid":{"rendered":"https:\/\/moir.org.co\/web\/?p=13134"},"modified":"2017-08-16T17:25:59","modified_gmt":"2017-08-16T17:25:59","slug":"ciudad-verde-ganadores-y-perdedores-en-megaproyectos-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/moir.com.co\/web\/ciudad-verde-ganadores-y-perdedores-en-megaproyectos-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Ciudad Verde: ganadores y perdedores en megaproyectos de vivienda"},"content":{"rendered":"

Aurelio Su\u00e1rez Montoya, Bogot\u00e1, agosto 15 de 2017<\/strong><\/p>\n

El crecimiento de las ciudades modernas est\u00e1 supeditado tanto a la inevitable migraci\u00f3n, que\u00a0en Bogot\u00e1 es de 120 mil personas al a\u00f1o<\/strong>, como a la pol\u00edtica que se adopte para vivienda popular. Debe agregarse el crecimiento demogr\u00e1fico, que es del 1,1%, y la demanda de la clase media, que tiene en una casa su sue\u00f1o patrimonial.<\/div>\n
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En la capital de la Rep\u00fablica ha habido dos ejes en la construcci\u00f3n de vivienda: el \u201cpirata\u201d- que ha construido el 50%, incluyendo invasiones- y el negocio inmobiliario, que ha evolucionado bajo distintas modalidades. El mercado de la vivienda involucra tres factores:\u00a0la tierra, el capital \u2013principalmente como cr\u00e9dito\u2013 y los materiales de construcci\u00f3n.\u00a0<\/strong><\/div>\n
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Antes de 1972, el BCH y el ICT,\u00a0corr\u00edan con la financiaci\u00f3n, en oportunidades asociados con bancos comerciales<\/strong>. Luego vino el UPAC, que volvi\u00f3 rector al capital financiero con bancos y hasta capitales for\u00e1neos involucrados. Adem\u00e1s de la cuota inicial, se cre\u00f3 un fil\u00f3n con pr\u00e9stamos de largo plazo y baja tasa de inter\u00e9s, tanto que los costos del capital en la construcci\u00f3n en 1982 ya eran 19%, el doble de una d\u00e9cada antes.<\/div>\n
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El deterioro de la econom\u00eda, seg\u00fan \u00c1lvaro Montenegro en 1998 cambi\u00f3 el pr\u00e9stamo UPAC de\u00a0\u201cuna tasa de inter\u00e9s de 7,5% para pr\u00e9stamos y con una correcci\u00f3n igual a la inflaci\u00f3n<\/strong>\u201d, donde \u201cel margen de intermediaci\u00f3n\u2026 era de 5%\u201d, a uno \u201ctres veces mayor\u201d. Como consecuencia, el sistema estall\u00f3 en 1999 y 800 mil hogares perdieron sus viviendas. En Bogot\u00e1, de 48% de hogares con casa propia se cay\u00f3 al 41%. El INURBE, creado en 1991 para apalancar con subsidios esa operaci\u00f3n, fue arrastrado y liquidado en 2002.<\/div>\n
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En cuanto al suelo, seg\u00fan Samuel Jaramillo, ha habido una especulaci\u00f3n \u201cestructural\u201d e \u201cinductiva\u201d para explicar los sobreprecios que se agregan cuando se \u201cvoltea\u201d su uso. El \u00edndice del precio del suelo para Bogot\u00e1 (IPS), de 100 puntos en 1960 pas\u00f3 a 1.998 en 2016 y, por ende, entre 2003 y 2015\u00a0el precio de la vivienda, nueva y usada, creci\u00f3 2,5 veces.\u00a0<\/strong><\/div>\n
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La industria colombiana de materiales de construcci\u00f3n es \u201cmadura y fuerte\u201d, \u00a0exporta cientos de millones de d\u00f3lares y su principal mercado es la vivienda y la VIS,\u00a0el 30% de las construidas, que goza de devoluci\u00f3n de IVA.<\/strong>\u00a0Hay un oligopolio cementero; en cer\u00e1mica existe posici\u00f3n dominante de pocas firmas y tambi\u00e9n en elementos b\u00e1sicos como tuber\u00eda pl\u00e1stica, ladrillos, tejas y hierro y acero. El \u00cdndice de costos de construcci\u00f3n de vivienda anual entre 2006 y 2017 vari\u00f3 en torno al 3,5%.<\/div>\n
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Las empresas constructoras, que facturan $27 billones al \u00a0a\u00f1o, tambi\u00e9n se concentraron en un grupo selecto. Amarilo, Cusezar, Grupo Colpatria, Constructora Bol\u00edvar, Marval, Prodesa, Urbe Capital, Coninsa Ram\u00f3n H, Ospinas y Cajas de Compensaci\u00f3n tienen lugar relevante.<\/div>\n
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Como soluci\u00f3n \u201cnovedosa\u201d se dict\u00f3 el art\u00edculo 79 en el Plan Nacional de Desarrollo 2006-2010 con la figura de Macroproyectos de Inter\u00e9s Social Nacional, que dio lugar a 20 planes de este tipo, entre ellos Ciudad Verde en Soacha, contiguo a Bogot\u00e1. Entregaba al Gobierno Nacional la facultad para adelantarlos por encima de las autoridades territoriales y enganchar socios privados. M\u00e1s tarde, la sentencia C-149-2010 de la Corte Constitucional, lo declar\u00f3 inexequible por \u201cdesplazar las competencias constitucionalmente asignadas a los concejos municipales<\/strong>\u201d. No obstante, permiti\u00f3 los que se estaban ejecutando.<\/div>\n
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Ciudad Verde es emblem\u00e1tica.\u00a0Luego de seis a\u00f1os, se han ubicado 36 mil familias, de 42 mil proyectadas<\/strong>. Las de la primera etapa, que colonizaron el proyecto, fueron plantadas en la parte m\u00e1s occidental del terreno, una antigua propiedad rural de la familia Puyana y de otros, a un kil\u00f3metro de donde se planea la planta de tratamiento de aguas residuales de Canoas, zona que el POT de Soacha no ten\u00eda dentro de las 230 hect\u00e1reas contempladas para expansi\u00f3n sin afectaciones ambientales ni inundaciones. El proyecto, en una suerte de \u201cvolteo\u201d, sigui\u00f3 desde ah\u00ed hacia el oriente.<\/div>\n
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Le puede interesar:\u00a0Habr\u00e1 pico y placa todo el d\u00eda en Bogot\u00e1 durante visita del papa Francisco.<\/a><\/em><\/strong><\/div>\n
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Las quejas de la poblaci\u00f3n habitante, adem\u00e1s de los malos olores en \u00e1reas circundantes, son m\u00faltiples: qued\u00f3 tirada en este territorio con colegios insuficientes para la cantidad de estudiantes; sin un centro de salud para urgencias;\u00a0con transporte deficiente e inexistente en horas nocturnas<\/strong>\u00a0y a la hora de ir a trabajar; con una sola guarder\u00eda donde se hacinan 600 ni\u00f1os; inseguridad creciente, con pandillas y microtr\u00e1fico, ante la falta de Polic\u00eda; exorbitantes tarifas de los servicios p\u00fablicos, como la del aseo, a nivel de estrato cuatro, sin una prestaci\u00f3n adecuada y con defectuoso suministro de acueducto.<\/div>\n
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Son apartamentos en su mayor\u00eda de 47 metros cuadrados en propiedad horizontal que han generado complejos problemas de convivencia y administraci\u00f3n. Las primeras soluciones fueron adquiridas a $36 millones y hoy se cotizan a $110 millones, tres veces m\u00e1s que el valor inicial, mientras que el costo de producci\u00f3n de vivienda en estos a\u00f1os no supera 50%. El metro cuadrado de tierra se ha valorizado hasta seis veces capturando una plusval\u00eda descomunal.\u00a0Se trata de hogares con uno y dos salarios m\u00ednimos que acceden a subsidios de $22 millones\u00a0<\/strong>pero que aun as\u00ed no logran pagar las cuotas de amortizaci\u00f3n de cr\u00e9dito y \u00a0administraci\u00f3n de sus conjuntos, por lo cual 60% de los habitantes son arrendatarios.<\/div>\n
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Cuando se eval\u00faan las pol\u00edticas de vivienda popular, VIP, VIS o Gratis, los ganadores son los mismos y los perdedores los de siempre.\u00a0\u00bfSer\u00e1 posible un cambio con dicha estructura oligop\u00f3lica e integrada bajo los mismos intereses financieros<\/strong>, de especulaci\u00f3n inmobiliaria y alta concentraci\u00f3n del negocio? Me temo que no, que toda \u201cmejora\u201d ir\u00e1 en peor.<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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